فاجعه در قیمت مسکن|متوسط وحشتناک نرخ خانه؛خرید محال شد

قیمت مسکن با رشد صعودی سنگین رو به گرانی شدید است. قیمت مسکن با توجه به تورم شدید از ابتدای سال جاری گران تر شد. قیمت مسکن برای خرید خانه اولی ها بسیار گران و محال شده است. قیمت مسکن در هر منطقه تفاوت دارد. قیمت مسکن امروز را بخوانیم.

میانگین قیمت مسکن در تهران

گزارش بانک مرکزی از معاملات بازار مسکن نشان می‌دهد که قیمت مسکن در آذرماه ۱۴۰۱ نسبت به آذرماه ۱۴۰۰، با رشد ۴۷ درصدی، به قیمت متوسط ۴۸ میلیون تومان در هر مترمربع در سطح شهر تهران رسیده است. اما رشد واقعی مسکن در یکسال گذشته ۴۷ درصد بوده است؟
بررسی معاملات مسکن تهران در آذرماه ۱۴۰۱ نشان می دهد که حجم معاملات ۴درصد نسبت به آذر ۱۴۰۰ رشد داشته است اما بررسی دقیق تر نشان می‌دهد که سنگینی معاملات به سوی ساختمان های قدیمی تر و ارزان تر سوق پیدا کرده است.
سهم واحدهای کمتر از ۱۰ سال ساخت در معاملات از ۵۴ درصد در آذر۱۴۰۰ به کمتر از ۴۶ درصد در آذر۱۴۰۱ رسیده است. همچنین تعداد معاملات واحدهای بالای۲۰ سال ساخت بیش از ۵۸ درصد نسبت به سال گذشته رشد داشته است. تغییر مسیر بازار مسکن از سوی واحدهای نوساز به سوی واحدهای قدیمی و مستهلک از چند زاویه قابل توجه است:

رشد بی سابقه معاملات در ساختمان های قدیمی با توجه به مشکل نقدشوندگی آن در آینده، نشان می‌دهد که رشد قیمت مسکن ناشی از تورم و افزایش قیمت ارز، مسکن نوساز را نه تنها از دسترس تقاضای مصرفی که از دسترس تقاضای سرمایه ای نیز خارج کرده است، عقب ماندن توان اقتصادی خانوار در رقابت با افزایش قیمت کوچ اجباری تقاضای بازار مسکن به واحدهای مستهلک را سبب شده است.

هرچه حجم معاملات از ساختمان های نوساز به سوی ساختمان های فرسوده و قدیمی سوق پیدا کند، گردش نقدینگی از تولید و تولید کننده نیز دورتر خواهد شد. در شرایطی که نقد شوندگی واحدهای ساخته شده و تزریق نقدینگی به واحدهای درحال احداث از مهمترین چالش‌های تولیدکنندگان مسکن است، انحراف منابع از تولید کاهش پروانه های ساختمانی در آینده را تشدید خواهد کرد.

اما نکته آخر اینکه با توجه به اینکه برآورد متوسط قیمت مسکن در هر متر مربع از معدل واحدهای معامله شده به دست می‌آید، با توجه به تغییر فراوانی معاملات از واحدهای نوساز(گران‌تر) به سوی واحدهای مستهلک و ارزان تر، قیمت واقعی متوسط هر مترمربع در تهران بیش از ۴۸ میلیون تومان خواهد بود و می‌توان گفت قیمت مسکن در تهران بیش از ۴۷ درصد رشد داشته است لذا باید انتظار رشد به مراتب بیشتری در بازار اجاره نسبت به آمار معاملات خرید و فروش را داشته باشیم.

طرح سوال برانگیز دولت برای خانه دار شدن و کاهش قیمت مسکن نشدنی است

مدت‌هاست که عرضه متری مسکن در بورس شروع شده و بسیاری توصیه می‌کنند با این شیوه می‌توان خانه‌دار شد. اما یک کارشناس مسکن می‌گویند با این شیوه هم 50 سال زمان می‌برد که فردی بتواند یک خانه 50 متری بخرد.
به گزارش تجارت‌نیوز، متوسط قیمت مسکن در تهران به حدود 49 تا 50 میلیون تومان رسیده است. این مساله سبب شده که مدت زمان انتظار برای خرید خانه در تهران به 143 سال برسد. آن هم با فرض اینکه کارگران یک سوم حداقل حقوق خود را پس‌انداز کنند.
پس از افزایش قیمت مسکن دولت پیشنهاد جدیدی روی میز گذاشت و آن هم خرید متری مسکن از بورس بود. اینکه افراد هر بار هر چند متر خانه‌ای که می‌توانند را از بورس بخرند تا نهایتا مالک یک واحد مسکونی شوند.
شهردار تهران هم با استقبال از این ایده پیشنهادی گفته بود در شرایط تورمی، سرمایه مردم مثل یخ آب می‌شود، اما خرید متری مسکن از طریق بازار سرمایه این امکان را فراهم می‌کند تا ارزش پول حفظ شود. ممکن است یک فرد ۱۰ متر، ۲۰ متر یا ۵۰ متر از یک واحد را بخرد و طی چند سال بتواند مالکیت کامل یک واحد را از آن خود کند.
اما حالا یک کارشناس بازار مسکن می‌گوید این، پیشنهاد عجیبی برای خانه‌دار شدن مردم است و با این شیوه حداقل 50 سال زمان می‌برد که فردی بتواند یک واحد مسکونی 50 متری بخرد.

محمود اولاد، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرآنلاین در پاسخ به این پرسش که آیا فروش متری مسکن می‌تواند مردم را خانه‌دار کند، گفت: این طرح مثل مسکن جوانان می‌ماند که می‌گفتند ۱۵ سال کم‌کم و به تدریج پول بگذارید و بعد از ۱۵ سال ما به شما وام می‌دهیم. اما به حدی تورم مسکن زیاد بود که بعد از ۱۵ سال عملا این پول به هیچ دردی نمی‌خورد و این طرح شکست خورد.

به گفته این کارشناس، درحال حاضر قیمت یک متر خانه به طور میانگین در تهران ۵۰ میلیون تومان است. از طرفی مردم سالانه یک متر هم پس‌انداز ندارند که ۵۰ میلیون تومان جمع کنند و بعد ۵۰ سال، خریدشان به ۵۰ متر برسد که بتوانند خانه بخرند.

حداقل حقوق کارگران در سال جاری 5 میلیون و 400 هزار تومان است.  در محاسبات اقتصادی، اصولا یک سوم درآمد ماهانه افراد برای خرید مسکن پس‌انداز می‌شود. یعنی افراد در بهترین حالت یک میلیون و 800 هزار تومان توان پس‌انداز دارند که چنین پس‌اندازی در سال به 22 میلیون تومان می‌رسد که کفاف خرید نیم متر مسکن در تهران را هم نمی‌دهد.

نکته جالب اینکه مجموع درآمد یکسال کارگران 65 میلیون تومان است و اگر آنها کل این درآمد را هم پس‌انداز کنند، سالی یک متر خانه می‌توانند بخرند و باز هم برای خرید یک خانه 50 متری باید 50 سال صبر کنند.

بر این اساس این کارشناس می‌گوید طرح فروش متری مسکن هم نمی‌تواند مشکل را حل کند.

اولاد تصریح می‌کند: اگر فردی آن‌قدر پس‌انداز دارد که سالانه بتواند معادل ۵ متر خانه بخرد و بعد ۱۰ سال در حدود ۵۰ متر خانه شود و با یک وام، بتواند یک خانه ۷۰ متری بخرد، در مقابل این، نکته این‌جاست که کسی که سالانه بتواند پول ۵ متر خانه را تامین کند، یعنی سالی ۲۰۰ میلیون تومان پس‌انداز داشته باشد، چنین فردی با چنین پس‌اندازی اصولا راه‌های دیگری برای مسکن‌دار شدن خود پیدا خواهد کرد.

بالاخره خانه بخریم یا نخریم ؟

دبیر کانون سراسری انبوه سازان معتقد است: تکانه‌های دو ماه گذشته هنوز اثر خود را در حوزه مسکن نشان نداده و در ماه‌های آینده نشان خواهد داد.

فرشید پورحاجت در پاسخ به این پرسش که قیمت مسکن در آینده به چه سمت و سویی خواهد رفت؟ می گوید: آنچه که مشخص است، این‌که با افزایش نهاده‌های تولید در ماه‌های آینده مواجه خواهیم بود. نمی‌شود که دلار در کشور به ۴۰ هزار تومان برسد و انتظار داشته باشیم که تولیدکنندگان نهاده‌های ساختمانی کماکان با دللار ۲۶ هزار تومانی یا دلار ۳۰ هزار تومانی محصولات خود را عرضه کنند.

وی می افزاید: به اعتقاد من نهاده‌های ساخت مسکن در آینده دچار افزایش قیمت خواهند شد و به تبع آن، هزینه‌های ساخت پیدا می‌کند.

پورحاجت عنوان می کند: به اعتقاد من، تکانه‌های دو ماه گذشته هنوز اثر خود را در حوزه مسکن نشان نداده و در ماه‌های آینده نشان خواهد داد.

رقم عجیب متوسط قیمت مسکن در هر متر مربع 

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در واکنش به اظهارات معاون اول رییس‌جمهور درباره بخش مسکن، تاکید کرد: خطاب من معاون رییس‌جمهور است؛ تا امروز وزارت راه و شهرسازی نتوانسته از طرفیت‌های بخش خصوصی و انجمن‌های انبوه‌سازی استفاده بهینه کند و بخش خصوصی هم به نوعی از رفتارهای دولت ناامید شده است.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به ۵۰ میلیون و ۴۴۰ هزار تومان رسید؛ این عدد نشان می‌دهد که در تهران با کمتر از ۲ میلیارد تومان، به این راحتی‌ها نمی‌شود خانه خرید. نجومی شدن قیمت مسکن به اعتقاد کارشناسان و تحلیلگران باعث شده که حوزه ساخت و خرید مسکن به کما رود؛ تا جایی که تولیدکنندگان در حال خروج از مدار ساخت مسکن هستند و متقاضیان نیز به دلیل قیمت‌های بالا، از صف خریداران مسکن خارج شده‌اند.

فعالان بازار مسکن عنوان می‌کنند که تورم بالای ۴۵ درصد و افزایش قیمت دلار، دو بازیگر اصلی بازار مسکن هستند که قیمت‌ها را تغییر می‌دهند. در همین رابطه، فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور  با اشاره به گزارش اخیر مرکز آمار ایران درباره رسیدن میانگین قیمت مسکن به ۵۰ میلیون تومان گفت: پیش‌بینی ما از ابتدای سال این بود که تورم، محتمل‌ترین بازیگر بازار مسکن خواهد بود و این پیش‌بینی هم اتفاق افتاد. اما اتفاقاتی که در اقتصاد در کشور در دو ماه گذشته رخ داد، به نظر می‌رسد شوک بسیار سنگینی را به بازار مسکن وارد کرد و هنوز آمارها احصا نشده است.

وی افزود: آنچه که ما به صورت میدانی بررسی می‌کنیم، این است که در سه ماه گذشته بالغ بر ۲۰ درصد روی قیمت املاک آمده است و این قیمت ۵۰ میلیون تومان، شاید ماحصل آمارهای فشرده شده‌ای باشد که صورت می‌گیرد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور تصریح کرد: بررسی‌ها نشان می‌دهد که بیش از ۲۰ درصد در دو سه ماه گذشته افزایش قیمت در مناطق متوسط شهری داشتیم و نمی‌دانیم آینده بازار هم به چه صورت خواهد بود، اما کماکان تورم وجود دارد و بدترین حالتی که رخ داده، این است که در همین تورم، قالب سازندگان تمایل به فروش واحدهای خود به دلیل بی‌ثباتی بازار ندارند و مردم نیز به شدت با کمبود قدرت خرید مواجه شدند.

پورحاجت عنوان کرد: این‌ها نشان می‌دهد که در آینده در بازار مسکن رکود خواهیم داشت؛ مگر این‌که سیاست‌گذار مسکن و دولت برنامه‌ریزی منسجمی را در این خصوص داشته باشد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در پاسخ به این پرسش که برخی کارشناسان اعتقاد دارند که حتی اگر وام خرید مسکن بالا رود، با توجه به قیمت‌های سرسام‌آور، دیگر نمی‌تواند قدرت خرید را تحریک کند، گفت: در تهران بزرگ قطعا این موضوع درست است، اما شاید در سایر مناطق کشور وام مسکن بتواند گره‌گشای مشکل مردم باشد.

پورحاجت افزود: ما اعتقاد داریم که باید تسهیلات در حوزه تولید مسکن تقویت شود. من حتی اعتقاد دارم که باید حدودا تسهیلات ساخت مسکن بالغ بر ۷۰۰ میلیون تومان به ازای هر واحد باشد تا تولید مسکن از مدار خارج نشود.

وی تصریح کرد: یکی از مشکلات اساسی حوزه مسکن و ساختمان، کمبود تولید مسکن است؛ یعنی عرضه و تقاضا همچنان با یکدیگر همخوانی ندارد و کمبود مسکن در کشور، شاید یکی از مشکلات اساسی تورم‌هایی است که در بازار مسکن رخ می‌دهد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن عنوان کرد: مهم‌تر این‌که /tags/تسهیلاتحوزه ساخت و تولید به طور قطع تورم‌زا نخواهد بود. پیشنهاد ما این است که وام را به تولیدکننده بخش مسکن پرداخت کنند و این وام به صورت بلندمدت به خریداران مسکن واگذار شود.

ساخت‌وساز کاهش یافته است

پورحاجت با اشاره به کاهش ساخت‌وساز در کشور، گفت: آمارهایی هم که در حوزه ساخت‌وساز منتشر می‌شود، این موضوع را نشان می‌دهد.

وی افزود: دلیل اصلی کاهش ساخت‌وساز این است که مدیریت شهری مسیر اشتباهی را گذرانده و به‌خصوص امسال بودجه‌های سنگین برای شهرها تجویز شده و قالب این بودجه‌ها از محل پروانه‌های ساختمانی عبور می‌کند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن عنوان کرد: هزینه پروانه‌های ساختمانی به شدت افزایش پیدا کرده است؛ کمااین‌که در ابتدای امسال در برخی از مناطق کشور حتی تا ۳۰۰ درصد هم افزایش پروانه‌های ساختمانی صورت گرفته است.

پورحاجت متذکر شد: این سیاست‌گذاری‌های اشتباه از محل ناکارآمدی مدیریتی شهری است که رخ داده است. در هیچ کجای دنیا بابت ۲ برگ کاغذ پروانه ساختمانی هزینه‌های نجومی نمی‌گیرند؛ آن هم ساختمانی که محرک اقتصاد کشور است.

وی تاکید کرد: در حال حاضر هزینه پروانه‌های ساختمانی به شدت افزایش یافته و از همه مهم‌تر، ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به شدت بالاست.

وعده‌های مسکنی دولت چرا محقق نشد؟

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در واکنش به اظهارات مخبر، معاون اول رییس‌جمهور درباره بخش مسکن گفت: اقای مخبر اخیرا صحبتی داشته است که مردم را قرار نیست دولت بسازد. اشاره ایشان کاملا درست است، مسکن را نباید دولت بسازد، بخش خصوصی و مردم می‌سازند. اما نکته این‌جاست که ایشان در صحبت‌های خود، بخش خصوصی را حذف کرده است.

پورحاجت با اشاره به این‌که مثل همیشه که بخش خصوصی را به فراموشی سپرده شده است، افزود: قالب تولید مسکن کشور توسط بخش خصوصی صورت می‌گیرد و مجموعه انبوه‌سازان مورد کم‌لطفی دولتی‌ها قرار گرفته‌اند.

وی عنوان کرد: ما به عنوان متولی بخش خصوصی مسکن اعتقاد داریم که اگر همگرایی و هم‌افزایی بین بخش خصوصی و دولت صورت می‌گرفت، قطع به یقین امروز شرایط تولید مسکن در مدار درستی قرار گرفته بود. در حال حاضر این همگرایی و هم‌افزایی توسط وزارت راه و شهرسازی صورت نگرفته و قطار توسعه مسکن و ساختمان مسکن که باید هدایتگر آن، بخش خصوصی باشد، مورد توجه قرار نگرفته است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن متذکر شد: بخش خصوصی به راحتی توان ساخت ۷۰۰، ۸۰۰ هزار واحد مسکونی را در کشور دارد؛ به شرطی که اهتمام و گره‌گشایی ویژه در خصوص ساختار معیوب بخش مسکن و ساختمان صورت گیرد. کمااین‌که اگر به آمارهای مربوط به سال‌های ۹۰ و ۹۱ نگاه کنید، همین میزان مسکن توسط بخش خصوصی ساخته شده است.

پورحاجت تاکید کرد: خطاب من معاون رییس‌جمهور است؛ تا امروز وزارت راه و شهرسازی نتوانسته از طرفیت‌های بخش خصوصی و انجمن‌های انبوه‌سازی استفاده بهینه کند و بخش خصوصی هم به نوعی از رفتارهای دولت ناامید شده است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن با اشاره به وعده دولت برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی، گفت: دولت ما را تاکنون برای ساخت بازی نداده است. صادقانه می‌گویم که ما بر سر جزییات و روندها و مکانیزهایی که دولت برای همین تعداد واحدی که در حوزه اجرا قرار گرفته، دچار اختلاف نظر کارشناسی هستیم و این اختلاف تاکنون برطرف نشده است.

پورحاجت افزود: باید دیدگاه‌هایی که در دولت و وزارت راه و شهرسازی در حوزه تولید مسکن وجود دارد، تغییر پیدا کند. دولت‌ها در تمام کشورهای توسعه‌یافته نقش سیاست‌گذار و تسهیلگری را ایفا می‌کنند؛ نه نقش مداخله‌گری و پیمانکاری.

وی تصریح کرد: من اعتقاد دارم که شاید یک میلیون واحد در سال نشود تولید کرد، اما نباید ناامید شویم که نمی‌توانیم مسکن تولید کنیم. سوال این است که چرا امروز ظرفیت تولید مسکن بخش خصوصی کشور به ۳۰۰ هزار واحد رسیده است! ؟ یعنی ۶۰ درصد تولید مسکن کشور کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که ۵، ۶ میلیون واحد مسکونی در کشور کمبود داریم.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن متذکر شد: دولت باید شرایط را برای بخش خصوصی تسهیل کند که بازیگر اصلی ساخت مسکن، بخش خصوصی باشد. با این وضعیت موجود، نمی‌شود انتظار بیشتری در حوزه مسکن و ساختمان داشته باشیم.

پورحاجت در پاسخ به این پرسش که قیمت مسکن در آینده به چه سمت و سویی می‌رود؟ گفت: آنچه که مشخص است، این‌که با افزایش نهاده‌های تولید در ماه‌های آینده مواجه خواهیم بود. نمی‌شود که دلار در کشور به ۴۰ هزار تومان برسد و انتظار داشته باشیم که تولیدکنندگان نهاده‌های ساختمانی کماکان با دللار ۲۶ هزار تومانی یا دلار ۳۰ هزار تومانی محصولات خود را عرضه کنند.

وی افزود: به اعتقاد من نهاده‌های ساخت مسکن در آینده دچار افزایش قیمت خواهند شد و به تبع آن، هزینه‌های ساخت پیدا می‌کند.

پورحاجت عنوان کرد: به اعتقاد من، تکانه‌های دو ماه گذشته هنوز اثر خود را در حوزه مسکن نشان نداده و در ماه‌های آینده نشان خواهد داد.

مرکز آمار متوسط قیمت مسکن را اعلام کرد

این در حالی است که این رقم با آمار بانک مرکزی اختلاف فاحشی دارد.

مرکز آمار ایران در جدیدترین گزارش از تحولات بازار مسکن اعلام کرد: متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران طی آذرماه ۵۰.۴ میلیون تومان شد.

بر اساس آمار مرکز آمار ایران در آذرماه امسال منطقه 1 با متوسط وزنی قیمت 1071144 هزار ریال بیشترین و منطقه 18 با متوسط وزنی قیمت 256392 هزار ریال کمترین قیمت را در بین مناطق 22 گانه شهر تهران به خود اختصاص داده اند.

در آذر ماه 1401 شاخص قیمت آپارتمان­ های مسکونی شهر تهران به عدد 174.3 رسیده است که نسبت به ماه قبل (167.4)، 4.1 درصد افزایش داشته است

کاهش تورم ماهانه در قیمت مسکن

در آذر ماه 1401 تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران 4.1 درصد بوده است. تورم ماهانه آذر ماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (5 درصد)، 0.9 واحد درصد کاهش داشته است.

در ماه گذشته تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان­ های مسکونی شهر تهران به عدد 52.1 درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (50 درصد) 2.1 واحد درصد افزایش داشته است.

افزایش تورم سالانه در قیمت مسکن

نرخ تورم سالانه آذر ماه 1401 آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد 37.1 درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل(35 درصد)، 2.1 واحد درصد افزایش داشته است.
در آذر ماه 1401 متوسط وزنی و حسابی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در مناطق 22گانه شهر تهران به ترتیب به 504476 و 484543 هزار ریال رسیده است. در این ماه منطقه 1 با متوسط وزنی قیمت 1071144 هزار ریال بیشترین و منطقه 18 با متوسط وزنی قیمت 256392 هزار ریال کمترین قیمت را در بین مناطق 22 گانه شهر تهران به خود اختصاص داده ­اند.