طرح عجیب و نشدنی برای خانه دار کردن مردم|قیمت مسکن و نا امیدی مستاجران

قیمت مسکن با رشد صعودی سنگین رو به گرانی شدید است. قیمت مسکن علیرغم پیش بینی کارشناسان از ابتدای سال جاری گران تر شد. قیمت مسکن برای خانه اولی ها بسیار گران و خرید محال شده است. قیمت مسکن در هر منطقه تفاوت دارد. قیمت مسکن امروز را بخوانیم.

طرح سوال برانگیز دولت برای خانه دار شدن نشدنی است

مدت‌هاست که عرضه متری مسکن در بورس شروع شده و بسیاری توصیه می‌کنند با این شیوه می‌توان خانه‌دار شد. اما یک کارشناس مسکن می‌گویند با این شیوه هم 50 سال زمان می‌برد که فردی بتواند یک خانه 50 متری بخرد.
به گزارش تجارت‌نیوز، متوسط قیمت مسکن در تهران به حدود 49 تا 50 میلیون تومان رسیده است. این مساله سبب شده که مدت زمان انتظار برای خرید خانه در تهران به 143 سال برسد. آن هم با فرض اینکه کارگران یک سوم حداقل حقوق خود را پس‌انداز کنند.
پس از افزایش قیمت مسکن دولت پیشنهاد جدیدی روی میز گذاشت و آن هم خرید متری مسکن از بورس بود. اینکه افراد هر بار هر چند متر خانه‌ای که می‌توانند را از بورس بخرند تا نهایتا مالک یک واحد مسکونی شوند.
شهردار تهران هم با استقبال از این ایده پیشنهادی گفته بود در شرایط تورمی، سرمایه مردم مثل یخ آب می‌شود، اما خرید متری مسکن از طریق بازار سرمایه این امکان را فراهم می‌کند تا ارزش پول حفظ شود. ممکن است یک فرد ۱۰ متر، ۲۰ متر یا ۵۰ متر از یک واحد را بخرد و طی چند سال بتواند مالکیت کامل یک واحد را از آن خود کند.
اما حالا یک کارشناس بازار مسکن می‌گوید این، پیشنهاد عجیبی برای خانه‌دار شدن مردم است و با این شیوه حداقل 50 سال زمان می‌برد که فردی بتواند یک واحد مسکونی 50 متری بخرد.

50 سال انتظار برای خانه 50 متری

محمود اولاد، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرآنلاین در پاسخ به این پرسش که آیا فروش متری مسکن می‌تواند مردم را خانه‌دار کند، گفت: این طرح مثل مسکن جوانان می‌ماند که می‌گفتند ۱۵ سال کم‌کم و به تدریج پول بگذارید و بعد از ۱۵ سال ما به شما وام می‌دهیم. اما به حدی تورم مسکن زیاد بود که بعد از ۱۵ سال عملا این پول به هیچ دردی نمی‌خورد و این طرح شکست خورد.

به گفته این کارشناس، درحال حاضر قیمت یک متر خانه به طور میانگین در تهران ۵۰ میلیون تومان است. از طرفی مردم سالانه یک متر هم پس‌انداز ندارند که ۵۰ میلیون تومان جمع کنند و بعد ۵۰ سال، خریدشان به ۵۰ متر برسد که بتوانند خانه بخرند.

حداقل حقوق کارگران در سال جاری 5 میلیون و 400 هزار تومان است.  در محاسبات اقتصادی، اصولا یک سوم درآمد ماهانه افراد برای خرید مسکن پس‌انداز می‌شود. یعنی افراد در بهترین حالت یک میلیون و 800 هزار تومان توان پس‌انداز دارند که چنین پس‌اندازی در سال به 22 میلیون تومان می‌رسد که کفاف خرید نیم متر مسکن در تهران را هم نمی‌دهد.

نکته جالب اینکه مجموع درآمد یکسال کارگران 65 میلیون تومان است و اگر آنها کل این درآمد را هم پس‌انداز کنند، سالی یک متر خانه می‌توانند بخرند و باز هم برای خرید یک خانه 50 متری باید 50 سال صبر کنند.

بر این اساس این کارشناس می‌گوید طرح فروش متری مسکن هم نمی‌تواند مشکل را حل کند.

اولاد تصریح می‌کند: اگر فردی آن‌قدر پس‌انداز دارد که سالانه بتواند معادل ۵ متر خانه بخرد و بعد ۱۰ سال در حدود ۵۰ متر خانه شود و با یک وام، بتواند یک خانه ۷۰ متری بخرد، در مقابل این، نکته این‌جاست که کسی که سالانه بتواند پول ۵ متر خانه را تامین کند، یعنی سالی ۲۰۰ میلیون تومان پس‌انداز داشته باشد، چنین فردی با چنین پس‌اندازی اصولا راه‌های دیگری برای مسکن‌دار شدن خود پیدا خواهد کرد.

بالاخره خانه بخریم یا نخریم ؟

دبیر کانون سراسری انبوه سازان معتقد است: تکانه‌های دو ماه گذشته هنوز اثر خود را در حوزه مسکن نشان نداده و در ماه‌های آینده نشان خواهد داد.

فرشید پورحاجت در پاسخ به این پرسش که قیمت مسکن در آینده به چه سمت و سویی خواهد رفت؟ می گوید: آنچه که مشخص است، این‌که با افزایش نهاده‌های تولید در ماه‌های آینده مواجه خواهیم بود. نمی‌شود که دلار در کشور به ۴۰ هزار تومان برسد و انتظار داشته باشیم که تولیدکنندگان نهاده‌های ساختمانی کماکان با دللار ۲۶ هزار تومانی یا دلار ۳۰ هزار تومانی محصولات خود را عرضه کنند.

وی می افزاید: به اعتقاد من نهاده‌های ساخت مسکن در آینده دچار افزایش قیمت خواهند شد و به تبع آن، هزینه‌های ساخت پیدا می‌کند.

پورحاجت عنوان می کند: به اعتقاد من، تکانه‌های دو ماه گذشته هنوز اثر خود را در حوزه مسکن نشان نداده و در ماه‌های آینده نشان خواهد داد.

رقم عجیب متوسط قیمت مسکن در هر متر مربع 

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان در واکنش به اظهارات معاون اول رییس‌جمهور درباره بخش مسکن، تاکید کرد: خطاب من معاون رییس‌جمهور است؛ تا امروز وزارت راه و شهرسازی نتوانسته از طرفیت‌های بخش خصوصی و انجمن‌های انبوه‌سازی استفاده بهینه کند و بخش خصوصی هم به نوعی از رفتارهای دولت ناامید شده است.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به ۵۰ میلیون و ۴۴۰ هزار تومان رسید؛ این عدد نشان می‌دهد که در تهران با کمتر از ۲ میلیارد تومان، به این راحتی‌ها نمی‌شود خانه خرید. نجومی شدن قیمت مسکن به اعتقاد کارشناسان و تحلیلگران باعث شده که حوزه ساخت و خرید مسکن به کما رود؛ تا جایی که تولیدکنندگان در حال خروج از مدار ساخت مسکن هستند و متقاضیان نیز به دلیل قیمت‌های بالا، از صف خریداران مسکن خارج شده‌اند.

فعالان بازار مسکن عنوان می‌کنند که تورم بالای ۴۵ درصد و افزایش قیمت دلار، دو بازیگر اصلی بازار مسکن هستند که قیمت‌ها را تغییر می‌دهند. در همین رابطه، فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور  با اشاره به گزارش اخیر مرکز آمار ایران درباره رسیدن میانگین قیمت مسکن به ۵۰ میلیون تومان گفت: پیش‌بینی ما از ابتدای سال این بود که تورم، محتمل‌ترین بازیگر بازار مسکن خواهد بود و این پیش‌بینی هم اتفاق افتاد. اما اتفاقاتی که در اقتصاد در کشور در دو ماه گذشته رخ داد، به نظر می‌رسد شوک بسیار سنگینی را به بازار مسکن وارد کرد و هنوز آمارها احصا نشده است.

وی افزود: آنچه که ما به صورت میدانی بررسی می‌کنیم، این است که در سه ماه گذشته بالغ بر ۲۰ درصد روی قیمت املاک آمده است و این قیمت ۵۰ میلیون تومان، شاید ماحصل آمارهای فشرده شده‌ای باشد که صورت می‌گیرد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور تصریح کرد: بررسی‌ها نشان می‌دهد که بیش از ۲۰ درصد در دو سه ماه گذشته افزایش قیمت در مناطق متوسط شهری داشتیم و نمی‌دانیم آینده بازار هم به چه صورت خواهد بود، اما کماکان تورم وجود دارد و بدترین حالتی که رخ داده، این است که در همین تورم، قالب سازندگان تمایل به فروش واحدهای خود به دلیل بی‌ثباتی بازار ندارند و مردم نیز به شدت با کمبود قدرت خرید مواجه شدند.

پورحاجت عنوان کرد: این‌ها نشان می‌دهد که در آینده در بازار مسکن رکود خواهیم داشت؛ مگر این‌که سیاست‌گذار مسکن و دولت برنامه‌ریزی منسجمی را در این خصوص داشته باشد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در پاسخ به این پرسش که برخی کارشناسان اعتقاد دارند که حتی اگر وام خرید مسکن بالا رود، با توجه به قیمت‌های سرسام‌آور، دیگر نمی‌تواند قدرت خرید را تحریک کند، گفت: در تهران بزرگ قطعا این موضوع درست است، اما شاید در سایر مناطق کشور وام مسکن بتواند گره‌گشای مشکل مردم باشد.

پورحاجت افزود: ما اعتقاد داریم که باید تسهیلات در حوزه تولید مسکن تقویت شود. من حتی اعتقاد دارم که باید حدودا تسهیلات ساخت مسکن بالغ بر ۷۰۰ میلیون تومان به ازای هر واحد باشد تا تولید مسکن از مدار خارج نشود.

وی تصریح کرد: یکی از مشکلات اساسی حوزه مسکن و ساختمان، کمبود تولید مسکن است؛ یعنی عرضه و تقاضا همچنان با یکدیگر همخوانی ندارد و کمبود مسکن در کشور، شاید یکی از مشکلات اساسی تورم‌هایی است که در بازار مسکن رخ می‌دهد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن عنوان کرد: مهم‌تر این‌که /tags/تسهیلاتحوزه ساخت و تولید به طور قطع تورم‌زا نخواهد بود. پیشنهاد ما این است که وام را به تولیدکننده بخش مسکن پرداخت کنند و این وام به صورت بلندمدت به خریداران مسکن واگذار شود.

ساخت‌وساز کاهش یافته است

پورحاجت با اشاره به کاهش ساخت‌وساز در کشور، گفت: آمارهایی هم که در حوزه ساخت‌وساز منتشر می‌شود، این موضوع را نشان می‌دهد.

وی افزود: دلیل اصلی کاهش ساخت‌وساز این است که مدیریت شهری مسیر اشتباهی را گذرانده و به‌خصوص امسال بودجه‌های سنگین برای شهرها تجویز شده و قالب این بودجه‌ها از محل پروانه‌های ساختمانی عبور می‌کند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن عنوان کرد: هزینه پروانه‌های ساختمانی به شدت افزایش پیدا کرده است؛ کمااین‌که در ابتدای امسال در برخی از مناطق کشور حتی تا ۳۰۰ درصد هم افزایش پروانه‌های ساختمانی صورت گرفته است.

پورحاجت متذکر شد: این سیاست‌گذاری‌های اشتباه از محل ناکارآمدی مدیریتی شهری است که رخ داده است. در هیچ کجای دنیا بابت ۲ برگ کاغذ پروانه ساختمانی هزینه‌های نجومی نمی‌گیرند؛ آن هم ساختمانی که محرک اقتصاد کشور است.

وی تاکید کرد: در حال حاضر هزینه پروانه‌های ساختمانی به شدت افزایش یافته و از همه مهم‌تر، ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به شدت بالاست.

وعده‌های مسکنی دولت چرا محقق نشد؟

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در واکنش به اظهارات مخبر، معاون اول رییس‌جمهور درباره بخش مسکن گفت: اقای مخبر اخیرا صحبتی داشته است که مردم را قرار نیست دولت بسازد. اشاره ایشان کاملا درست است، مسکن را نباید دولت بسازد، بخش خصوصی و مردم می‌سازند. اما نکته این‌جاست که ایشان در صحبت‌های خود، بخش خصوصی را حذف کرده است.

پورحاجت با اشاره به این‌که مثل همیشه که بخش خصوصی را به فراموشی سپرده شده است، افزود: قالب تولید مسکن کشور توسط بخش خصوصی صورت می‌گیرد و مجموعه انبوه‌سازان مورد کم‌لطفی دولتی‌ها قرار گرفته‌اند.

وی عنوان کرد: ما به عنوان متولی بخش خصوصی مسکن اعتقاد داریم که اگر همگرایی و هم‌افزایی بین بخش خصوصی و دولت صورت می‌گرفت، قطع به یقین امروز شرایط تولید مسکن در مدار درستی قرار گرفته بود. در حال حاضر این همگرایی و هم‌افزایی توسط وزارت راه و شهرسازی صورت نگرفته و قطار توسعه مسکن و ساختمان مسکن که باید هدایتگر آن، بخش خصوصی باشد، مورد توجه قرار نگرفته است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن متذکر شد: بخش خصوصی به راحتی توان ساخت ۷۰۰، ۸۰۰ هزار واحد مسکونی را در کشور دارد؛ به شرطی که اهتمام و گره‌گشایی ویژه در خصوص ساختار معیوب بخش مسکن و ساختمان صورت گیرد. کمااین‌که اگر به آمارهای مربوط به سال‌های ۹۰ و ۹۱ نگاه کنید، همین میزان مسکن توسط بخش خصوصی ساخته شده است.

پورحاجت تاکید کرد: خطاب من معاون رییس‌جمهور است؛ تا امروز وزارت راه و شهرسازی نتوانسته از طرفیت‌های بخش خصوصی و انجمن‌های انبوه‌سازی استفاده بهینه کند و بخش خصوصی هم به نوعی از رفتارهای دولت ناامید شده است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن با اشاره به وعده دولت برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی، گفت: دولت ما را تاکنون برای ساخت بازی نداده است. صادقانه می‌گویم که ما بر سر جزییات و روندها و مکانیزهایی که دولت برای همین تعداد واحدی که در حوزه اجرا قرار گرفته، دچار اختلاف نظر کارشناسی هستیم و این اختلاف تاکنون برطرف نشده است.

پورحاجت افزود: باید دیدگاه‌هایی که در دولت و وزارت راه و شهرسازی در حوزه تولید مسکن وجود دارد، تغییر پیدا کند. دولت‌ها در تمام کشورهای توسعه‌یافته نقش سیاست‌گذار و تسهیلگری را ایفا می‌کنند؛ نه نقش مداخله‌گری و پیمانکاری.

وی تصریح کرد: من اعتقاد دارم که شاید یک میلیون واحد در سال نشود تولید کرد، اما نباید ناامید شویم که نمی‌توانیم مسکن تولید کنیم. سوال این است که چرا امروز ظرفیت تولید مسکن بخش خصوصی کشور به ۳۰۰ هزار واحد رسیده است! ؟ یعنی ۶۰ درصد تولید مسکن کشور کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که ۵، ۶ میلیون واحد مسکونی در کشور کمبود داریم.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن متذکر شد: دولت باید شرایط را برای بخش خصوصی تسهیل کند که بازیگر اصلی ساخت مسکن، بخش خصوصی باشد. با این وضعیت موجود، نمی‌شود انتظار بیشتری در حوزه مسکن و ساختمان داشته باشیم.

پورحاجت در پاسخ به این پرسش که قیمت مسکن در آینده به چه سمت و سویی می‌رود؟ گفت: آنچه که مشخص است، این‌که با افزایش نهاده‌های تولید در ماه‌های آینده مواجه خواهیم بود. نمی‌شود که دلار در کشور به ۴۰ هزار تومان برسد و انتظار داشته باشیم که تولیدکنندگان نهاده‌های ساختمانی کماکان با دللار ۲۶ هزار تومانی یا دلار ۳۰ هزار تومانی محصولات خود را عرضه کنند.

وی افزود: به اعتقاد من نهاده‌های ساخت مسکن در آینده دچار افزایش قیمت خواهند شد و به تبع آن، هزینه‌های ساخت پیدا می‌کند.

پورحاجت عنوان کرد: به اعتقاد من، تکانه‌های دو ماه گذشته هنوز اثر خود را در حوزه مسکن نشان نداده و در ماه‌های آینده نشان خواهد داد.

مرکز آمار متوسط قیمت مسکن را اعلام کرد

این در حالی است که این رقم با آمار بانک مرکزی اختلاف فاحشی دارد.

مرکز آمار ایران در جدیدترین گزارش از تحولات بازار مسکن اعلام کرد: متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران طی آذرماه ۵۰.۴ میلیون تومان شد.

بر اساس آمار مرکز آمار ایران در آذرماه امسال منطقه 1 با متوسط وزنی قیمت 1071144 هزار ریال بیشترین و منطقه 18 با متوسط وزنی قیمت 256392 هزار ریال کمترین قیمت را در بین مناطق 22 گانه شهر تهران به خود اختصاص داده اند.

در آذر ماه 1401 شاخص قیمت آپارتمان­ های مسکونی شهر تهران به عدد 174.3 رسیده است که نسبت به ماه قبل (167.4)، 4.1 درصد افزایش داشته است

کاهش تورم ماهانه در قیمت مسکن

در آذر ماه 1401 تورم ماهانه قیمت آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران 4.1 درصد بوده است. تورم ماهانه آذر ماه در مقایسه با همین اطلاع در ماه قبل (5 درصد)، 0.9 واحد درصد کاهش داشته است.

در ماه گذشته تورم نقطه به نقطه قیمت آپارتمان­ های مسکونی شهر تهران به عدد 52.1 درصد رسیده است. تورم نقطه به نقطه این ماه در مقایسه با ماه قبل (50 درصد) 2.1 واحد درصد افزایش داشته است.

افزایش تورم سالانه در قیمت مسکن

نرخ تورم سالانه آذر ماه 1401 آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به عدد 37.1 درصد رسیده است که نسبت به همین اطلاع در ماه قبل(35 درصد)، 2.1 واحد درصد افزایش داشته است.
در آذر ماه 1401 متوسط وزنی و حسابی قیمت آپارتمان‌های مسکونی فروش رفته در مناطق 22گانه شهر تهران به ترتیب به 504476 و 484543 هزار ریال رسیده است. در این ماه منطقه 1 با متوسط وزنی قیمت 1071144 هزار ریال بیشترین و منطقه 18 با متوسط وزنی قیمت 256392 هزار ریال کمترین قیمت را در بین مناطق 22 گانه شهر تهران به خود اختصاص داده ­اند. 

آشوب در قیمت مسکن

بررسی‌‌های نشان می‌دهد هم‌‌اکنون سطح اجاره‌‌بهای واحدهای مسن‌‌تر (واحدهای با عمربنای ۱۵ سال به بالا)، نسبت به آپارتمان‌‌های نوساز و کم‌سن و سال بین ۱۰ تا ۲۰ درصد کمتر است.
اظهارات واسطه‌های معاملات ملکی نشان می‌دهد پاییز امسال تقاضا برای اجاره واحدهای مسکونی با عمربنای بالاتر میان جست‌وجوگرها و متقاضیان این بازار افزایش یافته است.
دلیل این موضوع جهش شدید اجاره‌‌بها و تلاش مستاجرها برای یافتن آپارتمان‌‌های با اجاره‌‌بهای مناسب‌‌تر نسبت به فایل‌‌های موجود در بازار است.
برخی از مستاجرها که تمایلی به تغییر منطقه سکونت خود ندارند اما امسال توان تامین اجاره‌‌بهای پیشنهادی موجران را ندارند، سعی دارند با ورود به بازار واحدهای مسکونی مسن‌‌تر که سطح اجاره‌‌بهای آن به دلیل بالا بودن سن بنا، کمتر از واحدهای با عمربنای کم است، در منطقه محل سکونت خود باقی بمانند. از ماه‌های گذشته بخش دیگری از مستاجرها به دلیل ناتوانی در تامین اجاره‌‌بهای پیشنهادی موجران در سال جاری، به مناطق پایین‌‌تر کوچ کرده و در واحدهای با اجاره‌‌بهای کمتر مستقر شده‌‌اند.

بررسی‌‌های نشان می‌دهد هم‌‌اکنون سطح اجاره‌‌بهای واحدهای مسن‌‌تر (واحدهای با عمربنای ۱۵ سال به بالا)، نسبت به آپارتمان‌‌های نوساز و کم‌سن و سال بین ۱۰ تا ۲۰ درصد کمتر است. علاوه بر بالاتر بودن عمر این بناها، از آنجا که بخش زیادی از این واحدها فاقد یک یا چند امکانات واحدهای با عمربنای کمتر نظیر پارکینگ، آسانسور و... هستند، سطح اجاره‌‌بهای آنها با اجاره واحدهای دیگر فاصله دارد.

جزئیات ترسناک از افزایش قیمت مسکن

شش ماهه ابتدای سال جاری در شرایطی به پایان رسید که بازار مسکن پایتخت با سه نمایه شامل افزایش ۷۶ درصدی معاملات، ایجاد انتظارات تورمی و متمایل شدن ظرفیت‌های سرمایه‌ای از شمال به جنوب مواجه شد.
بازار ملک شهر تهران در سال جاری از چند زاویه رفتاری متفاوت را نسبت به سال گذشته نشان داد. افزایش میزان رشد قیمت، رشد معاملات متناسب با توان خرید، کاهش خریدهای سرمایه‌ای و سبقت گرفتن میزان رشد قیمت در مناطق جنوبی از شمال پایتخت از مشخصات بازار ملک در نیمه اول سال ۱۴۰۱ است.

شش ماهه ابتدای سال جاری در شرایطی به پایان رسید که قیمت مسکن در شهر تهران ۲۶ درصد افزایش یافت و از میانگین متری ۳۴.۲ میلیون تومان در فروردین به ۴۳.۲ میلیون تومان در شهریورماه رسید. این در حالی است که شش ماهه ابتدای سال گذشته رشد قیمت مسکن در پایتخت ۸ درصد بود.

تعداد معاملات نیز در شش ماهه ابتدای امسال نسبت نیمه اول سال گذشته ۷۶ درصد رشد کرد. عواملی همچون استقرار دولت، رونق نسبی ساخت و ساز دولتی، انتظارات تورمی و اصلاح نظام یارانه‌ای در تحرکات بازار مسکن اثرگذار بود. البته از تیرماه معاملات روند کاهشی به خود گرفته و مقایسه نقطه به نقطه معاملات در شهریور امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته از افت ۲۲ درصدی قراردادهای خرید و فروش حکایت دارد.

اگرچه انتظار می‌رود در نیمه دوم سال جاری تا بهمن ماه بازار ملک در آرامش نسبی قرار گیرد، رونق این بازار در نیمه اول سال از رکود نسبی فعالیتهای صنعتی و گسیل سرمایه‌ها به سمت دارایی‌های ثابت نشأت گرفت. البته برخلاف رنق سال ۱۳۹۹ جنس معاملات مقداری متفاوت بود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد به دلیل پر شدن ظرفیت بازار ملک و عرضه بیش از تقاضا در شمال شهر تهران، تقاضای خرید در هر دو گروه سرمایه‌گذاری و مصرفی و همچنین تقاضای اجاره به سمت مرکز و جنوب تهران متمایل شده است.

طی شش ماهه ابتدای سال جاری رشد قیمت مسکن در منطقه یک به عنوان گرانترین محدوده شهر تهران ۱۵.۹ درصد بود و به طور متوسط از ۷۵ میلیون تومان در هر متر مربع به ۸۷ میلیون تومان رسید. در حالی که قیمت خانه در منطقه ۱۶ در جنوب تهران با رشد ۴۳ درصد به متری ۲۵.۹ میلیون تومان رسید. افزایش قیمت در منطقه ۱۸ معادل ۴۰ درصد و در منطقه ۲۰ بالغ بر ۴۱ درصد بود. هم اکنون هر متر خانه در منطقه ۲۰ معادل ۲۳.۶ میلیون تومان است. البته هیچ‌یک از سه منطقه مذکور در جنوب تهران جزو ۱۰ منطقه‌ی پرتقاضا در شهریور امسال محسوب نمی‌شوند.

پرمعامله‌ترین منطقه شهر تهران (منطقه پنج) نیز در شش ماهه ابتدای سال جاری ۲۸ درصد افزایش قیمت مسکن را به ثبت رساند و در قیمت ۵۴.۲ میلیون تومان در هر متر مربع قرار گرفت. رشد قیمت در منطقه ۲ به عنوان دومین محدوده پرمعامله در تهران ۳۱ درصد بود. اعداد و ارقام توضیح می‌دهد که از ظرفیت بازار در شمال تهران به طور محسوسی کاسته شده است.

روند رونق بازار مسکن از آذرماه سال ۱۳۹۶ آغاز شد. از آن زمان تا کنون قیمت مسکن در تهران به طور میانگین ۷۴۹ درصد رشد کرده است. میزان افزایش قیمت طی بازه مذکور در منطقه یک تهران ۷۲۱ درصد و در منطقه ۱۸ در جنوب پایتخت ۸۱۷ درصد بوده است.

با این حال قیمت مسکن در جنوب تهران تناسب بیشتری با وسع مالی خانواده‌ها دارد. همین مساله به ایجاد فشار در مناطق جنوبی تهران منجر شده اما به دلیل آنکه اغلب ساخت و سازها طی یک دهه گذشته در نیمه شمالی تهران انجام شده، در جنوب تهران عرضه کافی برای پاسخگویی به مشتریان وجود ندارد. یکی از دلایل پایین بودن تعداد معاملات در مناطق جنوبی تهران پایین بودن تعداد فایلهای مرغوب در این مناطق است.

مطابق پیش‌بینی‌ها روند نزولی بازار مسکن شهر تهران به لحاظ تعداد معاملات و کاهش نرخ رشد قیمت که از تیرماه شروع شده بود در شهریورماه نیز ادامه پیدا کرد. بر اساس اعلام بانک مرکزی متوسط قیمت هر متر خانه در تهران به ۴۳.۲ میلیون تومان رسید که افزایش ۱.۱ درصد نسبت به ماه قبل و ۳۶.۳ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال قبل را نشان داد. این کمترین میزان افزایش ماهیانه قیمت از فروردین سال جاری تا کنون بود.

درخصوص معاملات نیز فرآیند کاهش خرید و فروش که از تیرماه شروع شده بود ادامه یافت. شهریور امسال ۶۰۳۳ فقره معامله مسکن در تهران منعقد شد که از کاهش ۲۳ و ۲۲.۵ درصد به ترتیب نسبت به مرداد امسال و شهریور پارسال حکایت دارد.

اوج رونق بازار مسکن شهر تهران در شش ماهه اول سال جاری مربوط به خردادماه بود که ۱۳ هزار و ۸۷۴ فقره معامله منعقد شد. در تیرماه این رقم به ۱۰ هزار و ۲۹۴ فقره رسید. مردادماه ۷۸۲۵ و شهریورماه ۶۰۳۳ قرارداد خرید و فروش مسکن به امضا رسید.

شواهد و قرائن از ورود بازار مسکن به فاز رکود غیرتورمی حکایت دارد. البته معمولا بازار مسکن با توجه به پایان پیک جابه‌جایی از مهر تا بهمن به ثبات نسبی می‌رسد و سپس با حجم خرید و فروش‌های قبل از تغییر سال مواجه می‌شود. بر این اساس می‌توان انتظار داشت در صورت ادامه‌ی وضعیت فعلی اقتصاد در چهار ماه آینده آرامش نسبی بر بازار مسکن حاکم باشد.

کارشناسان نیز عمدتا بر ادامه‌ی ثبات بازار مسکن تاکید دارند. فرهاد بیضایی ـ کارشناس مسکن درخصوص پیش‌بینی این بازار در نیمه دوم سال به ایسنا می‌گوید: اگر درآمدهای ارزی منجر به ثبات قیمت ارز شود بازار مسکن می‌تواند رونق غیرتورمی را داشته باشد و زیر نرخ تورم افزایش قیمت پیدا کند. اگر بدون درآمدهای ارزی، ثبات نرخ ارز را داشته باشیم رکود مسکن همراه با ثبات قیمتی را خواهیم داشت. احتمال سوم یعنی افزایش قیمت ارز با احتمال رشد قیمت مسکن همراه می‌شود.

به نظر می‌رسد رکود صرفا در بخش‌هایی اتفاق افتاده که عرضه بیش از تقاضا رخ داده و قیمت‌ها فاصله‌ی شدیدی با توان متقاضیان پیدا کرده است. بر این اساس مناطق برخوردار کلانشهرها، آپارتمان‌های لوکس و بزرگ متراژ در رکود به سر می‌برد.

در این خصوص سعید آسویار ـ عضو انجمن انبوه‌سازان استان تهران می‌گوید: کسانی که آپارتمان لوکس دارند با فروش یک آپارتمان در تهران می‌توانند سه تا چهار آپارتمان در استانبول بخرند. از قبل هم در بخش واحدهای لوکس خرید و فروشی وجود نداشت. اما آپارتمان‌های متراژ کوچک در تهران، کرج و پردیس از رونق مناسبی برخوردار است.

وی تاکید کرد: در حال حاضر متقاضیان مصرفی وارد بازار می‌شوند؛ زیرا این تصور وجود دارد که اگر نخرند از تورم عقب می‌مانند.

مقایسه تعداد معاملات مسکن در شهریور (۶۰۳۳ فقره) نسبت به خرداد (۱۳ هزار و ۸۷۴ فقره) که بازار در اوج قرار داشت حاکی از آن است که ظرفیت بازار مسکن به کمتر از نصف کاهش یافته است. رشد ماهیانه قیمت نیز در شهریور ۱.۱ درصد و در خردادماه ۸.۴ درصد بود. این نشان می‌دهد سرعت رشد ماهیانه قیمت در مقایسه با سه ماه قبل تقریبا به یک هشتم رسیده است.

رامین گوران ـ عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان معتقد است که در نیمه دوم سال بازار به نسبت آرامتری را شاهد خواهیم بود. وی درباره پیش‌بینی بازار مسکن در شش ماهه دوم سال ۱۴۰۱ به ایسنا گفت: معتقدم در شش ماهه دوم سال، تورم چندانی در بازار مسکن رخ نمی‌دهد؛ زیرا اتفاقاتی که می‌توانست منجر به رشد قیمت‌ها شود مثل افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و دستمزدها اتفاق افتاده است. تنها مولفه‌ای که می‌تواند در بازار مسکن تاثیر بگذارد هجوم یکباره بورس‌بازان و بخر و بفروش‌ها است که با توجه به رکود معاملات مصرفی بعید به نظر می‌رسد.