اخبار اقتصادی|قیمت مسکن
شوک سنگین به قیمت مسکن در راه است؟ریزش در کدام مناطق بیشتر است!
گفتگو با رئیس اتحادیه املاک تهران؛ پیش بینی قیمت مسکن در تهران|منتظر شوک بزرگ باشیم؟
قیمت مسکن چند روزی است که نزولی شده است.قیمت مسکن از ابتدای سال جاری ارزان شد.قیمت مسکن برای خرید خانه اولی ها بسیار گران و محال شده است.قیمت مسکن در هر منطقه تفاوت دارد.قیمت مسکن امروز را بخوانیم.
پیش بینی قیمت مسکن در تهران
کیانوش گودرزی گفت: هر تغییری در حوزه مسکن مشاهده شود، باعث رکود کار مشاوران املاک می‌شود و درآمد آن‌ها را با مشکل روبرو می‌کند. بنابراین مشاوران املاک خواهان این هستند تا قیمت‌ها همیشه ثابت بماند. مشاوران مسکن دلیل گرانی مسکن نیستند.
با کاهش قیمت ارز، تقریباً در تمامی بازارهای سرمایهای شاهد کاهش قیمت بوده‌ایم. یکی از بازارهای تأثیر‌گذار بازار مسکن است. در برخی از مناطق تا ۲ میلیارد قیمت مسکن کاهش پیدا کرده است. اما هنوز کاهش قیمت مسکن به طوری محسوس نشده است که بر قیمت اجاره تأثیر خود را بگذارد.
مجلس و دولت راهکارهایی را برای ساماندهی بازار مجلس ایجاد کرده‌اند که به نظر میرسد تأثیر آن در آینده به چشم بخورد. گسترش نیوز پیرامون وضعیت بازار مسکن با کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به گفتگو پرداخته است. با ما همراه باشید.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در خصوص مصوبه مجلس مبنی بر ساماندهی بازار اجاره مسکن گفت: مشاورین املاک سابقه ۱۰۰ ساله دارند. از سال ۱۳۸۷ اتحادیه مشاوران املاک کشور سامانه‌ای را با نام سامانه املاک و مستغلات طراحی کردند؛ یعنی همان سامانه‌ای که در حال حاضر با آن کد رهگیری دریافت می‌شود. در همان زمان مشاورین املاک به تمام نهادهای حوزه مسکن اعلام کردند برای شفافیت و ساماندهی بهتر و قانون‌مداری بیشتر خواهان آن هستیم تا ارگانی برای نظارت بر این واحدها شکل گیرد. با تمام پیگیری‌ها اما متأسفانه این اتفاق شکل نگرفت.
نگاه مغرضانه به مشاوران املاک
وی ادامه داد: از طرفی دولت‌های گذشته نسبت به ساخت مسکن همکاری نکردند و بار آن بر دوش دولت سیزدهم افتاد. هجمه‌ای که بر مسکن وارد شده، نگاه‌ها را به سمت مشاوران املاک کشانده است در حالی که واقعیت این موضوع نیست. هر تغییری در حوزه مسکن شکل می‌گیرد باعث رکود کار مشاوران املاک می‌شود و درآمد آن‌ها را با مشکل روبرو می‌کند. بنابراین مشاوران املاک خواهان این هستند تا قیمت‌ها همیشه ثابت بماند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در رابطه با قیمت مسکن خاطرنشان کرد: دولت تمام تلاش خود را برای تنظیم‌گری بازار انجام می‌دهد. با کاهش قیمت دلار و طلا که اخیراً شاهد آن بودیم به نظر میرسد قیمت مسکن هم دستخوش تغییر شود و روند کاهشی به خود گیرد. در مناطق شمالی بیشتر و در مناطق جنوبی کمتر تغییر قیمت خواهیم داشت. در بحث اجاره مسکن هنوز مشکل وجود دارد و قیمت‌ها مستأجران را اذیت کرده است.
گودرزی پیرامون تأثیر پلتفرم‌ها بر بازار مسکن اظهار کرد: دولت به پلتفرم‌ها نگاه مثبتی ندارد و تصور دارد با وجود این پلتفرم‌ها قیمت مسکن تغییر می‌کند اما باید توجه داشت قیمت مسکن تأثیری از این پلتفرم‌ها و مشاوران املاک نمی‌گیرد. آنچه باعث افزایش قیمت مسکن شده تورم است که هرساله افزایش پیدا می کند و باعث بالا رفتن هزینه سبد زندگی مردم شده است. مالک‌ها قیمت آپارتمان‌ها را در پلتفرم‌ها مشاهده می‌کنند و خودشان قیمت‌گذاری می‌کنند و به املاکی‌ها اعلام می‌کنند.
وی ضمن ارائه پیش بینی بازار مسکن، تصریح کرد: زمانی که عرضه و تقاضا با یکدیگر همخوانی ندارد این اتفاق رخ می دهد. ساخت مسکن پروژه طولانی مدت است که نیاز به زیرساخت‌های مشخص دارد که باید آماده شود تا ساخت مسکن روند مداوم داشته باشد. معاملات مسکن بر حسب نیاز است که باید به آن توجه شود. تصور بنده این است با مشوق هایی که دولت برای مستأجران و موجران ایجاد کرده است و ساماندهی صورت گرفته شاهد ثبات بازار خواهیم بود.
گودرزی در پایان گفت: نگاه مردم باید تغییر کند و مسکن از نگاه سرمایهای باید خارج شود. مردم باید نگاهشان همدلی و کمک به یکدیگر باشد تا در کنار تلاش‌های دولت برای تسهیل اجاره مسکن این اتفاق هم صورت بگیرد. زمانی مشاوران املاک ۱ درصد کمیسیون برای فروش مسکن می‌گرفتند در حال حاضر ۲۵ صدم درصد کمیسیون دریافت می‌کنند. اگر موضوع گرانی مسکن توسط مشاوران املاک صحت داشته باشد باید آن زمان قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کرد نه اکنون که ۱ چهارم آن زمان است؛ پس این ذهنیت کاملاً بدون منطق و دور از ذهن است. مشاورین املاک هرچقدر قیمت مسکن ثابت باشد یا پایین بیاید به نفعشان
است. برای اینکه با ثبات بازار مردم تمایل بیشتری برای خرید و فروش دارند و این به درآمد مشاورین کمک می کند.
تا ماه گذشته به ندرت میشد فایل‌هایی با نرخ پایین‌تر از ۲ میلیارد تومان در بازار مسکن شهر تهران پیدا کرد. اما در حال حاضر قیمت بسیاری از واحدهای کوچک متراژ به کانال یک میلیارد تومان رسیده و در مناطق جنوبی تهران می‌توان آپارتمان‌هایی در محدوده قیمتی ۱.۸ تا ۱.۹ میلیارد تومان خریداری کرد.
آن‌طور که واسطه‌های ملکی میگویند در هفتههای گذشته نسبت به ادامه‌ی ثبات اقتصاد کلان و کاهش نرخ ارز تردید وجود داشت. اما به تدریج تمایل برای فروش افزایش یافته است. در مقابل به دلیل انتظارات کاهشی برای آینده بازار مسکن میلی برای خرید ندارد. این موضوع، کفه ترازو را به نفع مشتریان بالقوه‌ی بازار تغییر داده است.
به نظر میرسد مجموعه‌ای از عوامل به روند کاهشی بازار مسکن انجامیده است. از جمله این دلایل می توان به افت قیمت ارز، طلا و خودرو و بازارهای موازی اشاره کرد. دولت و مجلس نیز با همفکری یکدیگر طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها را در دستور کار قرار داده‌اند.
کاهش قیمت مسکن با راه‌اندازی سامانه "کشف قیمت منصفانه"
سرپرست دفتر اقتصاد مسکن با اشاره به برنامه وزارت راه و شهرسازی برای "کشف قیمت منصفانه" گفت: با این کار از قیمت‌گذاری کاذب در بازار مسکن جلوگیری می شود.
ابوالفضل نوروزی در گفت‌وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری تسنیم با اشاره به تکلیف قانونی وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار اجاره مسکن، یادآور شد: تقویت ابزارهای نظارتی و سیاستگذاری وزارت راه و شهرسازی توسط سامانه ملی املاک و اسکان یکی از اقدامات در این بخش است.
وی ادامه داد: دستگاه ها موظفند اطلاعات مورد نیاز را در اختیار این سامانه قرار دهند و برای دستگاه‌هایی که همکاری نکنند جرم‌انگاری شده است. سامانه ملی املاک و اسکان باید بتواند به‌صورت کاملاً هوشمند در حوزه سیاستگذاری و مقابله با دلالی و سوداگری بیش از پیش اثرگذار باشد.
وی با اشاره به ساماندهی بازار اجاره مسکن، افزود: مجلس در طرح ساماندهی به شواری عالی مسکن مجوز داد تا با ابزارهای نظارتی در بخش اجاره مسکن افزایش سقف نرخ تعیین کند. قبل از این در برخی سال‌ها افزایش سقف اجاره مطرح میشد اما به دلیل نبود ابزار قانونی و نظارت، بعضا عده‌ای آنرا رعایت نمی‌کردند.
وی تاکید کرد: در برنامه ساماندهی بازار اجاره، تلاش شده ضمانت‌های اجرایی لازم برای رعایت این موضوع توسط موجران، مستأجران و بنگاه‌های املاک دیده شود. این مسئله کمک می‌کند در شرایطی که بازار مسکن دچار التهاب است به اجاره‌نشین‌ها کمک کند.
سرپرست دفتر اقتصاد مسکن با اشاره به برنامه "کشف قیمت منصفانه"، گفت: وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور موظف شده‌اند سامانه‌ای را ایجاد کنند تا با توجه به اطلاعات معاملات در یک منطقه و ویژگی‌هایی که املاک منطقه دارد، به‌صورت کلی املاک قیمت‌گذاری و به عموم مردم برسد.
نوروزی خروجی این برنامه را حذف قیمت‌سازی کاذب توسط دلالان و محتکران اعلام کرد و افزود: به این ترتیب کف و سقف قیمت املاک در مناطق مختلف مشخص می‌شود و از قیمت‌سازی کاذب جلوگیری می‌کند.
سرپرست دفتر اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که قیمت‌ها از کجا استخراج می‌شود، اضافه کرد: این قیمت‌ها از سامانه املاک و مستغلات استخراج خواهد شد.
پیش بینی قیمت مسکن در صورت توافق ایران و آمریکا
در کوتاه‌مدت بعد از حصول توافق، آنچه به صورت سناریوی محتمل قابل انتظار است، رشد صفر یا منفی یک تا ۲درصد قیمت مسکن در ماه اول پس از توافق در مقایسه با ماه قبل از آن است. در قالب این سناریو، افت بیشتر از ۲درصد نیز انتظار می‌رود.
به گزارش سایت طلا، در کوتاه‌مدت بعد از حصول توافق، آنچه به صورت سناریوی محتمل قابل انتظار است، رشد صفر یا منفی یک تا ۲درصد قیمت مسکن در ماه اول پس از توافق در مقایسه با ماه قبل از آن است. در قالب این سناریو، افت بیشتر از ۲درصد نیز انتظار می‌رود.
تغییر مسیر روند بازار مسکن در خردادماه به واکنشهای غیرهمجهت از سوی فعالان و ناظران این بازار منجر شده است. برخی میزان چرخش در نبض قیمت و معاملات ملکی را بزرگ‌نمایی و برخی آن را انکار می‌کنند. اما پرسش مهم این است که آیا رویداد خرداد، تکرار می‌شود؟ هفته‌نامه «تجارتفردا» در شماره اخیر خود، عوامل تعیین‌کننده مسیر حرکت متغیرهای ملکی را تشریح کرده است.
خرداد ماه را می‌توان ماه چرخش قیمت در بازارهای دارایی از جمله بازار مسکن (معاملات آپارتمان به‌ویژه در شهر تهران) عنوان کرد، اما این رویداد یک پرسش در ذهن فعالان بازار ملک ایجاد کرده؛ چه آینده‌‌‌ای در انتظار بخش مسکن است؟
ابعاد طرح این پرسش و همچنین پاسخ‌‌‌هایی که می‌توان برای آن ارائه کرد، در مقاله‌‌‌ای که تحت عنوان «پیش‌‌‌لرزه در بازار مسکن» در شماره این هفته تجارتفردا منتشر شده، مورد بررسی قرار گرفته است.
این بررسی، گذشته و وضعیت موجود و آینده بازار مسکن را در چهار سرفصل تشریح می‌کند.
نتایج بررسی حکایت از آن دارد که رصد آینده بازار مسکن به معنای مشاهده چشم‌‌‌انداز قیمت ملک، باید از زاویه «نگاه به گذشته»، صورت بگیرد.
آنچه در سال‌های اخیر در بخش مسکن گذشت، یک عصر تاریخی برای این بازار رقم زد.
آنچه خانوارها (عموم مردم) درباره تاریخی بودن میزان رشد قیمت مسکن در ۵ سال گذشته عنوان می‌کنند را آمار رسمی تایید می‌کند.
میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در ۵ سال گذشته بیش از دو برابر میانگین سالانه تورم مسکن از سال ۷۰ تا ۹۵ بوده است؛ ۵۷درصد در مقابل ۲۱ درصد.
عنصر دیگر دوره تاریخی بازار مسکن، نبض معاملات خرید آپارتمان است. در دوره‌‌‌های قبلی رشد قیمت مسکن، معاملات خرید نیز رونق داشت اما در این دوره، رشد قیمت در عین رکود و رکودی‌‌‌تر شدن معاملات، ادامه پیدا کرد.
در این دوره (عصر جهش)، متوسط فروش ماهانه واحد مسکونی در تهران تقریبا معادل نصف سال‌های نیمه اول دهه ۹۰ و اواخر دهه ۸۰ بود؛ حدود ۶هزار آپارتمان در برابر حدود ۱۰ تا ۱۱هزار واحد.
نکته شاخص، که وضعیت تاریخی بازار مسکن این دوره را تایید می‌کند، همزمانی «تورم شدید ملکی و رکود سنگین معاملاتی» است. معمولا در دوره‌‌‌های رونق پیشین، به نوعی، حجم بالای معاملات خرید خانه در حکم گارانتی تورم بالای مسکن بود و به محض فروکش کردن تب خرید آپارتمان، بازار شاهد سراشیبی تورم ملکی میشد. اما در این دوره به‌رغم آنکه حجم خرید و فروش آپارتمان همواره در سطح پایین قرار داشته، روند رشد قیمت مسکن ادامه پیدا کرده است. این تضاد بین افت معاملات خرید مسکن و رشد قیمت مسکن، علت مشخص دارد. علت، اشتهای خریدهای سرمایهای ملک در عصر جهش قیمت‌هاست.
اکنون و به طور دقیق از اوایل خردادماه، بازار معاملات مسکن شاهد چرخش محسوس در رفتار معامله‌‌‌گران و همچنین سطح قیمت‌های پیشنهادی فروشنده‌‌‌ها و قیمت‌های معاملاتی است؛ اتفاقی که می‌تواند پیش‌‌‌لرزه محسوب شود و چنانچه شرایط برای عبور از وضعیت قبل فراهم باشد، تکان اصلی به شکل بازگشت قیمت به سطح متعارف رخ دهد.
توقف روند رشد نرخ دلار در ماه اردیبهشت و کاهش آن در برخی روزهای خرداد ماه امسال، مهم‌ترین فاکتور خط‌‌‌دهنده به مسیر رشد قیمت مسکن در هفتههای پایانی بهار ۱۴۰۲ است.
با این حال، برخی از تحلیلگران طی روزهای اخیر، هر نوع کاهش قیمت مسکن را رد کردند و احتمالا بدون توجه به تغییراتی که در بازارهای موازی مسکن در همین هفته‌‌‌ها رخ داده است، معتقدند قیمت مسکن همچنان با شیب هفتههای پایانی سال گذشته و ابتدای امسال رو به افزایش است. برخی هم از افت شدید قیمت مسکن میگویند. کاملا مشخص است در بازاری که چراغ‌‌‌های آماری و داده‌‌‌ای در آن، خاموش شده و هیچ گزارش رسمی از تغییرات ماهانه قیمت مسکن منتشر نمی‌شود، این تحلیل‌‌‌های غیرهمجهت، مانور خوبی می‌دهد. اما به نظر میرسد، در واقعیت بازار مسکن، قیمت‌ها در روزهای اخیر به تحولات ارزی و سیاسی (بین‌المللی) واکنش درخور نشان داده است.
واکنشهای غیرهمجهت را شاید از این بابت هم بتوان تحلیل کرد که مسکن، در حال حاضر «گران‌ترین، دورترین از دسترس و حساس‌‌‌ترین» بازار مصرفی خانوارهای ایرانی به حساب می‌‌‌آید. بازاری که هیچ فردی نمی‌تواند به‌خاطر گران بودن آن، از خرید (منظور از خرید، صاحب‌‌‌خانه شدن یا اجاره کردن واحد مسکونی است) منصرف شود یا کالای دیگری را جایگزین کند اما در عین حال، تورم رخ‌داده در این بازار به حدی طی سال‌های اخیر تیز و تند بوده که فشار آن، آثار مخرب بر سطح زندگی و رفاه حداقلی خانوارها به جا گذاشته است. این اثرپذیری اوضاع اقتصادی و اجتماعی خانوارها از تورم مسکن، هر نوع حرف و صحبت و آمار درباره روند تغییر قیمت ملک را زیر ذر‌‌‌ه‌‌‌بین افراد در گروه‌‌‌های مختلف قرار داده و نتیجه آن در هفتههای گذشته که تحولاتی در روند قیمت به وقوع پیوست، بیان و انتشار تحلیل‌‌‌هایی با مضامین «تایید کاهش قیمت»، «تکذیب کاهش قیمت»، «اعلام کاهش قیمت بیش از آنچه ادعا می‌شود» یا موارد دیگر شد.
مسکن گران‌ترین کالای مصرفی خانوارها شده چون میزان رشد قیمت آن در سال‌های اخیر تقریبا سه برابر میزان رشد قیمت سایر کالاها و خدمات مصرفی در سبد خانوار بوده است. در فاصله ابتدای سال ۹۷ تاکنون - دوره‌‌‌ای که در این مقاله اسم آن را عصر جهش قیمت‌ها در بازارهای دارایی و دوره تاریخی بازار مسکن می‌‌‌نامیم- شاخص قیمت مصرف‌کننده ۱/ ۶ برابر شده است اما متوسط قیمت مسکن در تهران طی همین دوره، حداقل ۱۵ برابر شده است. بازار مسکن بعد از بازار سرمایه، بیشترین رشد قیمت را در عصر جهش قیمت‌ها تجربه کرد. این در حالی است که بازار اول یعنی مسکن، جنبه مصرفی برای خانوارها دارد نه صرفا سرمایه‌گذاری.
تحت‌تاثیر همین رشد شدید قیمت مسکن، درجه استطاعت خانوارها برای خرید یا اجاره آپارتمان به شکل تاریخی سقوط کرده است.
مسکن، حساس‌‌‌ترین بازار مصرف خانوارهاست چون در چنین شرایطی، افراد برای تامین و پوشش ابرهزینه خرید و اجاره مسکن، مجبور می‌‌‌شوند از سایر فاکتورهای هزینه‌‌‌ای ضروری از جمله «خوراک و بهداشت و آموزش و تفریح» بزنند. گزارش رسمی که اخیرا از سوی مرکز پژوهش‌‌‌های مجلس منتشر شد نشان داد، میزان مصرف کالری خانوارهای ایرانی در فاصله ابتدا تا انتهای دهه ۹۰، حدود ۱۲ تا ۱۵درصد کاهش پیدا کرده و سرانه آن به «کف کالری موردنیاز انسان زنده در روز» رسیده است (۲۱۰۰ کیلوکالری). بدتر از آن، وضعیت مصرف خوراکی اصلی (کالری موردنیاز بدن از خوراکی‌‌‌های اصلی همچون انواع پروتئین‌‌‌ها تامین می‌شود) در طیف خانوارهای «کم‌‌‌درآمد اجاره‌‌‌نشین» است که سرانه آن به زیر کف موردنیاز یعنی به سطح ۱۹۰۰ کیلوکالری در روز رسیده است. خانوارها همچنین از تفریح و سایر هزینه‌‌‌های زندگی‌‌‌شان زده‌‌‌اند تا از پس هزینه مسکن بربیایند.
برای عبور از این وضعیت، شرایط بیرونی بازار مسکن باید تغییر معنادار و پایدار پیدا کند؛ برطرف شدن «ریسک غیراقتصادی»، همان تغییر مورد انتظار برای کاهش التهاب قیمت مسکن ناشی از کاهش هیجان خریدهای سرمایهای ملک است. البته که کاهش نرخ رشد نقدینگی به سطح تاریخی (۲۸درصد) نیز عامل بنیادین برای کاهش قیمت مسکن می‌تواند باشد. اثر توافق برجامی، آنچنان بر کاهش انتظارات تورمی، قوی است که رخداد آن باعث خواهد شد مسیر بازار مسکن از فاز جهش به مسیر پساجهش تغییر یابد.
اما در این میان، مساله دیگری هم وجود دارد که بر ابعاد فاز پساجهش، بعد از رخداد توافق، اثرگذار است. به بیان ساده، عبور از این وضعیت، دو شرط بیرونی و درونی دارد. شرط درونی آن است که «ظرف عرضه مسکن» پر شود. این ظرف به دلیل رکود ساختمانی ۵ سال گذشته، رو به کاهش گذاشته است و در شرایطی که تقاضای خرید با حجم بالا وارد بازار شود، شاید بازار واحدهای نوساز نتواند جوابگو باشد. هر چند، این مشکل قابل حل است اگر با مکانیزم‌‌‌های جهانی، مالکان چند‌خانه‌‌‌ای تشویق شوند واحدها را روانه بازار اجاره یا خرید کنند.
در کوتاه‌مدت بعد از حصول توافق، آنچه به صورت سناریوی محتمل قابل انتظار است، رشد صفر یا منفی یک تا ۲درصد قیمت مسکن در ماه اول پس از توافق در مقایسه با ماه قبل از آن است. در قالب این سناریو، افت بیشتر از ۲درصد نیز انتظار می‌رود.
این وضعیت برای یک فصل می‌تواند تداوم یابد اما در میان‌مدت احتمال دارد بازار مسکن شرایط اصلاحی بعد از دو تا سه ماه کاهش محسوس قیمت پیدا کند.
برای بلندمدت نیز سناریوی محتمل به این صورت خواهد بود که بازار مسکن برای حداقل یک‌سال، رشد مثبت چشمگیر قیمت مسکن را به خود نخواهد دید. در این مدت همچنین صحنه معاملات مسکن شاهد ورود پرحجم و پایدار خریدار مصرفی نخواهد بود به‌خصوص آنکه وام خرید مسکن با توجه به توان فوق‌العاده ضعیف بانک‌ها در تجهیز منابع بلندمدت بعید است دست کم در سال اول پس از احیای برجام، افزایش پیدا کند.
قدرت خرید وام مسکن طبق آخرین برآوردها در تهران حدود ۲ مترمربع و در کشور حدود ۹ مترمربع را پوشش می‌دهد که ارقامی کاملا طنزآلود و بی‌‌‌اثر است.