همه چیز در رابطه با کاهش قیمت مسکن

 قیمت مسکن در چند سال اخیر روند روبه افزایشی داشته است.افزایش قیمت مسکن باعث شد بسیاری از مردم برای سکونت به حاشیه های شهر بروند.افزایش قیمت مسکن دلیل مشکلات بسیاری برای مستاجران شد.همچنین با افزایش چشمگیر قیمت مسکن خریدن خانه تبدیل به رویایی دست نیافتنی برای بسیاری شده است. در ادامه جزییاتی درباره روند قیمت مسکن را میخوانیم.

 تولید مسکن پس از یک دوره افت با افزایش نسبی به نیم میلیون واحد در سال ۱۳۹۹ رسید. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران در سال ۱۳۹۹ تعداد ۴۹۰ هزار و ۵۹۷ واحد مسکونی در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری‌های کشور پیش‌بینی شده که نسبت به سال قبل از آن ۲۲.۸ درصد افزایش داشته است.

این آمار نشان می‌دهد که حمایت‌های دولت و سیستم بانکی به خصوص بانک مسکن در یک سال گذشته تا چه حد توانسته است میزان استقبال از ساخت و ساز را افزایش دهد. آمارها نشان می‌دهد که از سال ۱۳۹۲ ساخت و ساز روند نزولی به خود گرفت تا این‌که در ۱۳۹۷ همزمان با آغاز برنامه‌ریزی برای طرح اقدام ملی و جهش قیمت‌ در بازار مسکن، ساخت و ساز نیز افزایش یافت. حال به نظر می‌رسد روند رونق ساخت و ساز با استارت طرح ملی نهضت مسکن سرعت بیشتری خواهد گرفت.

«محمدرضا رضایی کوچی»، رییس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در پاسخ به این پرسش که روند نزولی تولید مسکن متوقف شده و حمایت‌های سیستم بانکی در کنار طرح نهضت ملی مسکن می‌تواند تولید مسکن را بیش از پیش رونق دهد؟ گفت: طرح نهضت ملی مسکن با میزان ثبت نامی که شاهد آن هستیم و از مرز ۲ میلیون متقاضی گذشته نشان می‌دهد که تقاضا برای مسکن هیچگاه کاهش نمی‌یابد؛ بنابراین برای کنترل قیمت نیز بهترین روش تولید مسکن است.

وی با تاکید بر اینکه برای کنترل قیمت مسکن ناچار به رونق تولید مسکن و حمایت از بخش عرضه هستیم ادامه داد: علم اقتصاد نشان می‌دهد که وقتی تولید مسکن افزایش پیدا کند، به دلیل ارتباط مستقیم این بخش با بخش‌های مهم اقتصادی و صنعتی، اقتصاد کشور پویا خواهد شد و بنگاه‌های اقتصادی فعال می‌شوند.

تاثیر تولید مسکن بر قیمت و قیمت تمام شده مسکن

رضایی کوچی تاکید کرد: تولید مسکن در کنار اثرگذاری مثبت در قیمت مسکن و قیمت تمام شده می‌تواند برای اشتغال کشور نیز موثر واقع شود و زمینه اشتغال برای جوانان را فراهم کند.

نماینده مردم جهرم و خفر اظهار داشت: تولید مسکن در قیمت تمام شده آن اثرگذار خواهد بود لذا باید تولید مسکن و بخش عرضه باید حمایت شود تا از این طریق قیمت مسکن کنترل شود؛ چرا که قیمت‌های فعلی مسکن به گونه‌ای افزایش یافته است که قدرت خرید به شدت افت پیدا کرده است و متقاضیان به سختی خانه دار می‌شوند.

وی اضافه کرد: طرح نهضت ملی مسکن می‌تواند با حمایت وزارتخانه‌های درگیر در این طرح از وزارت راه و شهرسازی تولید یک میلیون مسکن در سال را به سرانجام برساند. چرا که کشور ظرفیت ساخت یک میلیون مسکن در طول سال را دارد. ما معتقد هستیم که می‌توان با برگزاری ماهانه جلسه شورای عالی مسکن و با حضور رئیس‌جمهور بسیاری از مشکلات بخش مسکن و طرح نهضت ملی مسکن را برطرف کرد.

حجم معاملات مسکن

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در آذرماه سال ۱۴۰۰ حاکی از آن است که از مجموع ۹ هزار و ۷۷۲ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۳.۲ درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با آذرماه سال قبال حدود ۵.۹ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالا در سایر گروه‌ها شامل  ۶ تا ۱۰ ، ۱۱ تا ۱۵ ، ۱۶ تا ۲۰  و بیش از ۲۰  سال ساخت افزوده شده است.

توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران

در آذرماه سال ۱۴۰۰ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۴.۳ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۱۰ و ۲ به ترتیب با اختصاص سهم‌های ۱۰.۱ و ۸.۵ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

تحولات قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران

در آذرماه سال ۱۴۰۰، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳۲۵.۹ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۸ و ۲۱.۱ درصد افزایش نشان می‌دهد.

در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۶۹۰.۸ میلیون ریال به منطقه ۱ و کمترین آن با ۱۵۸.۲ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال ۱۳۹۹ به ترتیب ۲۱ و ۴۶.۳ درصد افزایش نشان می‌دهند.

توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در آذرماه سال ۱۴۰۰ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی  ۲۰۰ تا ۲۵۰  میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۱۶.۸ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده است و دامنه‌های قیمتی  ۱۵۰ تا ۲۰۰  و  ۲۵۰ تا ۳۰۰  میلیون ریال به ترتیب با سهم‌های ۱۶.۲ و ۱۳.۸ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به‌گونه‌ای بوده است که ۶۱.۹ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران ( ۳۲۵.۹ میلیون ریال) معامله شده‌اند.

توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنای هار واحد مسکونی در آذرماه سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای  ۵۰ تا ۶۰  مترمربع با سهم ۱۵.۹ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای  ۶۰ تا ۷۰  و  ۷۰ تا ۸۰  مترمربع به ترتیب با سهم‌های ۱۵.۱ و ۱۲.۸ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، ۵۸ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب ارزش هر واحد مسکونی

در آذرماه سال ۱۴۰۰، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۱۰ تا ۱۵  میلیارد ریال با سهم ۱۹.۲ درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش  ۵ تا ۱۰  و  ۱۵ تا ۲۰  میلیارد ریال به ترتیب با اختصاص سهم‌های ۱۶.۱ و ۱۳.۱ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. درمجموع در این ماه، حدود ۴۹.۶ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۲۰ میلیارد ریال اختصاص داشته است.

تحولات اجاره‌بهای مسکن

بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آذرماه سال ۱۴۰۰ نشان‌دهنده رشد به ترتیب معادل ۵۱.۲ و ۵۴.۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است.

مالیات قیمت مسکن را کاهش می‌دهد؟

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفتگو با تجارت‌نیوز با اشاره به این موضوع که نباید با مصاحبه‌ها و اخبار به بازار مسکن شوک وارد کرد، درباره مالیات بر خانه‌های لوکس توضیح داد: نباید با منتشر کردن اخبار با قیمت خانه‌های لاکچری بازی کرد زیرا باعث افزایش قیمت آن‌ها می‌شود.

خسروی مالیات را تنظیم کننده بازار دانست و عقیده دارد در حالت کلی اگر مالیات به درستی اجرا نشود نمی‌تواند در کاهش قیمت مسکن اثری داشته باشد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک در ادامه گفت: مالیات به شرط اجرای درست و سریع  سبب تعدیل سرمایه می‌شود و برای بازار مسکن بسیار مفید است. اما شاهد آن هستیم که مالیات بر خانه‌های خالی به درستی به مرحله اجرا نرسید و در نهایت موجب افزایش قیمت مسکن شد.

بنابراین مصطفی قلی خسروی بر این عقیده است که احتمال دارد مالیات بر خانه‌های لوکس موجب افزایش قیمت در بازار مسکن شود.

چرا مالیات بر خانه‌های لوکس افزایش قیمت را به دنبال دارد؟

خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک یک از دلایل افزایش احتمالی قیمت خانه‌ها را افزایش کمیسیون معاملات مسکن دانست. همچنین عقیده دارد منتشر شدن این اخبار نه تنها به سود بازار نیست بلکه باعث ایجاد هیجان در بازار می‌شود و اثرات منفی خواهد داشت.

او در پایان عوامل ذکر شده در کنار عدم اجرای درست دریافت مالیات را عواملی برای افزایش قیمت خانه‌های لاکچری دانست.

اثر مسکن ملی در بازار

رئیس اتحادیه مشاوران املاک به طرح مسکن ملی اشاره کرد و توضیح داد که اگر اجرای آن به درستی ادامه پیدا کند می‌تواند اثر مثبتی در بازار و میزان معاملات مسکن داشته باشد.

پیش بینی مهم درباره کاهش قیمت مسکن

عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان اینکه وزارت اقتصاد موظف به اجرای دقیق قانون مالیات بر خانه‌های خالی، است، گفـت: این قانون قیمت مسکن را کاهش می‌دهد.

 علی‌اصغر خانی با اشاره به ابلاغ آیین نامه اخذ مالیات از خانه‌های لوکس توسط دولت، اظهار کرد: اخذ مالیات از خانه‌های خالی و لوکس یکی از مباحث جدی کمیسیون عمران مجلس در دروه یازدهم بود که پس از بررسی های مفصل با حضور کارشناسان مرکز پژوهش ها، کارشناسان و مختصصان دانشگاهی تدوین و در صحن علنی به تصویب رسید.

 وی با تاکید بر این‌که دستگاه‌های دولتی به ویژه وزارت اقتصاد به عنوان متولی اصلی موظف به اجرای دقیق این قانون هستند، افزود: خانه‌هایی که عرف جامعه بوده و عموم مردم هم از آن‌ها استفاده می‌کنند کاملا مشخص است. اما برخی افراد به دنبال زندگی متفاوت در خانه‌هایی با متراژ بالا و تجهیزات لوکس هستند که البته تعداد این خانه‌های چندان زیاد نیست و چیزی حدود ۴ درصد خانه‌های کشور را تشکیل می‌دهد. لذا تلاش کردیم با تصویب قانونی از خانه های لوکس مالیات اخذ کنیم.

وی ادامه داد: اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی به دلیل تعداد بالا واحدهای خالی از سکنه در صورت عرضه به بازار تاثیری مثبتی در کاهش قیمت‌ها خواهند داشت.

عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: برخی افراد که بیش از ۱۰۰ واحد خالی در اختیار دارند با ترفندهای مختلف اعم از انجام معاملات صوری و ... تلاش می‌کنند، خانه‌های خالی خود را مخفی نگه داشته و از پرداخت مالیات فرار کنند از این رو دولت باید با جدیت این قانون را اجرایی کند.

خانی بیان کرد: متاسفانه تغییر و تحولات دولت به دو طرح اصلی کمیسیون عمران شامل مالیات بر خانه های خالی و جهش تولید مسکن ضربه زد و اجرای آن را به تاخیر انداخت. امیدواریم با روی کار آمدن دولت جدید، قانون مالیات بر خانه های خالی در اسرع وقت جرایی شود چرا که ضمن کاهش قیمت موجب انضباط در بازار مسکن می‌شود